limites da água — quais são os seus direitos e responsabilidades?

Por

Pedro R. Olson
JENKINS, BOWEN E WALKER, P. C.
Cartersville, Geórgia
770/387-1373

A. CURSO de ÁGUA COMO LIMITE

cursos de Água, tais como córregos, lagos, rios, mares e assim por diante, são freqüentemente usados como limites. Aplicam-se regras diferentes aos diferentes tipos de massas de águas, quanto à forma como a fronteira é verificada. Aplicam-se igualmente regras diferentes à propriedade da questão das águas, a seguir referida, ao abrigo dos direitos ribeirinhos.

1. Correntes e cursos de água

A. Não navegáveis

se o limite entre duas propriedades for um fluxo não navegável, a propriedade corre para o “fio” ou centro da corrente principal. Cada proprietário controlaria essencialmente metade. O. C. G. A. § 44-8-2; Outlaw v. Outlaw, 225 Ga. 100, 165 S. E. 2d 845 (1969). Presume-se que esta seja a intenção do acto, salvo indicação em contrário. Por exemplo, se a Escritura afirma que a linha de propriedade começa na margem oeste do Rio Chattahoochee de lá para leste, essa intenção irá controlar, e a escritura iria transmitir todo o leito do rio. Westmoreland v. Beutell, 153 Ga.Aplicacao. 558, 266 S. E. 2d 260 (1980).

B. navegável

se o limite for um rio ou um curso de água navegável, a linha de fronteira apenas se estende até à marca de baixa água do leito do rio. O. C. G. A. § 44-8-5. Entende-se por” curso navegável ” um curso de água capaz de transportar embarcações carregadas com carga no decurso regular de operações comerciais, quer para a totalidade, quer para uma parte do ano. ID. O simples rafting da madeira ou o transporte da madeira em barcos pequenos não faz um rio navigable. Givens v. Ichauway, Inc., 268 Ga. 710, 492 S. E. 2d 148 (1997) esta disposição não é aplicável às águas do mar tidewaters, nem a qualquer baía, estuário ou braço do mar. Anteriormente, a lei sustentava que se a maré não vazava e fluía no rio, a fronteira era o meio, mas o código mudou isso.

C. Canais móveis

se a corrente mudar gradualmente, então a linha de contorno também muda. O. C. G. A. § 44-8-2. Por outro lado, se o canal mudar de repente, o limite permanece onde estava. Veja a discussão sobre acreção e avulsão, abaixo.

2. Lagos e lagoas

A. Limites na borda

Lagos e lagoas diferem de córregos em que não há correntes. Portanto, a linha limite é considerada a marca de água baixa. Boardman v. Scott, 102 Ga. 404, 30 S. E. 2d 982 (1897). Trata-se de uma presunção, que pode ser alterada por subvenções mais explícitas. A Suprema Corte considerou a alternativa nesse caso, e achou impraticável tentar projetar linhas de lote em um lago.

B. lagoas temporárias

se a lagoa é criada por represamento de um riacho, é possível que a propriedade por baixo continue a correr para o limite anterior. Veja, Boardman v. Scott, supra. Se o lago artificial existe há muitos anos, pode vir a ser considerado permanente.Correntes em lagoas e lagos surgiram problemas quando há uma corrente detectável em um lago ou rio. Em tais casos, há um argumento para usar a regra para córregos, ao invés da regra para Lagos.Se um lago ou reservatório é criado em propriedades particulares de pessoas, essas pessoas possuem o leito do lago, e podem cercá-lo e excluir outros. Georgia Power Co. v. Baker, 830 F. 2D 163 (11th Cir. 1987). Lanier v. Ocean Pond Fishing Club, Inc., 253 Ga. 549, 322 S. E. 2d 494 (1984). A fronteira estaria de acordo com a fronteira das terras submersas.

3. Ocean and Tidewaters

this category of boundary includes bays, estuaries, harbors, marshes, beaches, tidelands and the open sea. Esta fronteira é a marca de água alta. Johnson contra State, 114 Ga. 790, 40 S. E. 807 (1902). A interpretação geral é que a área entre maré alta e baixa, incluindo pântanos costeiros, é mantida pelo estado em confiança para o público. Essa área é chamada de ” foreshore “e é definida como a” faixa de terra que se encontra entre as marcas de água alta e baixa e que é alternadamente úmida e seca de acordo com o fluxo da maré.”Dorroh v. McCarthy, 265 Ga. 750, 462 S. E. 2d 708 (1995). O Departamento de Recursos Naturais do estado determina os direitos dos latifundiários costeiros para o acesso à água.

B. direitos RIPARIANOS

direitos Riparianos refere-se aos direitos dos proprietários com propriedades adjacentes a cursos de água, lagos e outras águas.

1. Geralmente

a lei dos direitos ribeirinhos da Geórgia é uma teoria do fluxo natural modificada por uma provisão de uso razoável. Por outras palavras, todos os proprietários ribeirinhos têm direito a um uso razoável da água no riacho, uma vez que flui naturalmente através da sua propriedade, sujeito aos distúrbios causados pelo uso razoável da água por outros proprietários antes de ela chegar até ele. Os proprietários ribeirinhos têm um direito comum nas águas do Riacho. Pyle v. Gilbert, 245 Ga. 403, 265 S. E. 2d 584 (1980). O fluxo natural não pode ser desviado para, por exemplo, criar um novo curso de água, mas a irrigação é um uso razoável.A questão dos direitos da água, ou seja, o direito de usar a água, é distinta, do direito de ir na água e barco, peixe ou nadar. Os proprietários com propriedades próximas de um curso de água geralmente têm direito a uma utilização razoável da água em si, mas não necessariamente um direito de ir para a água.Os proprietários não ribeirinhos (isto é, proprietários de terras não adjacentes à água) podem adquirir os direitos à água da terra ribeirinha, e a água da terra ribeirinha pode ser usada em terras não ribeirinhas (terra não adjacente à água). Pyle v. Gilbert, supra.

2. Rios e córregos

para córregos não navegáveis, a linha limite, como discutido acima, vai para o fio da corrente. O proprietário de ambos os lados de um rio não navegável seria, portanto, dono do leito do rio até esse ponto, e teria não só o direito de usar a água, e o leito do rio, mas teria o direito de excluir outros de passagem, pesca, natação e barco.

para águas navegáveis, o leito do rio é considerado, em geral, como pertencente ao público, porque a fronteira é apenas a marca de baixa água. Em direito comum, as doações de terra do estado limitado em rios acima da maré-água, ou onde a maré não flui e refluxo, foram para o fio do rio. O. C. G. A. § 44-8-5, desde que onde o rio é navegável, os direitos do proprietário de terras adjacentes estendem apenas para a marca de água baixa do leito de um rio, tornou-se efetiva com a adoção de um Código de 1863, e, portanto, não se aplica a subsídios que antecedem o Código. Parker v. Durham, 258 Ga. 140, 365 S. E. 2d 411 (1988). Assim, como uma questão prática, muitas doações navegáveis correm para o centro do riacho, mas o público ainda tem um direito de passagem. Tais proprietários poderiam impedir a tomada de minerais do leito do rio, ou de pescar o córrego, no entanto. Mesmo em um último dia de navegação, o proprietário pode impedir a pesca até a marca de água baixa — exigindo que o pescador use um barco.

3. Título para as Ilhas

as ilhas em córregos e rios têm de ser cuidadosamente consideradas, olhando para o subsídio original. Se o subsídio antecede 1863, veja acima, então ele pode ser lido como indo para o fio ou centro da corrente, e que pode abranger uma ilha desse lado da linha central da corrente principal. Se a ilha está conectada em águas baixas a um lado afeta sua propriedade também. Johnson v. Watson, 157 Ga. 349, 121 S. E. 229 (1930)

4. Título dos minerais subaquáticos

o direito à Mina do solo, areia, cascalho, minerais e outros valores do leito de um rio, rio ou lago pertence ao proprietário do leito. No caso de um fluxo não navegável, ou um fluxo navegável que concede antes de 1963, portanto, a propriedade é dividida entre os dois proprietários adjacentes. Rockefeller v. First Nat’l Bank of Brusnwick, 213 Ga. 493, 100 S. E. 2d 279 (1957).

5. Lagos, Lagoas e Terras Submersas

um. Lago e Lagoas

O limite proprietário tem direito de usar a água, mas não de barco, pescar ou nadar, porque ele não tem direitos para o leito do lago. Esses direitos pertencem ao proprietário da cama da lagoa ou lago, que tem uma ação em Trespasse contra quem pesca, barcos ou nada sem permissão. Lanier v. Ocean Pond Fishing Club, Inc., 253 Ga. 549, 322 S. E. 2d 494 (1984). No entanto, se a concessão de terras transmitir toda a lagoa ou lago, ou toda a propriedade em torno do lago, o proprietário da propriedade é dono de toda a cama. O proprietário tem o direito de pescar, pescar e nadar no lago. Lanier v. Ocean Pond Fishing Club, supra.

B. Permanência

permanência da lagoa é relevante, porque se ela acabou de ser criada por represamento de um riacho, os proprietários de cada lado podem reivindicar a fronteira para o meio. Se existe há muito tempo, a regra mais comum pode dizer-se aplicável, sem acções mais claras. Conselhos práticos quando a criação de um lago, é para refletir corretamente a intenção de propriedade sobre as obras, se inclui alguma parte específica da cama, com base na prévia linhas, se inclui algum interesse comum na cama, como pode ser sábio em uma subdivisão, ou se é apenas o limite.

6. Áreas de maré

propriedade em áreas de maré (praias, pântanos, estuários, baías, portos, etc.) estende-se apenas para a marca de água alta, e o estado tem o direito à margem. A lei de 1902 concedia aos proprietários de terras adjacentes o direito exclusivo de colher moluscos (por exemplo, ostras) do mar em tidewaters navegáveis.

C. planícies aluviais

planícies aluviais não levantam um problema de fronteira, mas podem impactar questões de título. Até relativamente recentemente, os tribunais da Geórgia consideraram a questão de saber se a localização de uma propriedade numa planície inundável era um defeito no título. O Supremo Tribunal concluiu que existe uma diferença entre a falta de comercializabilidade econômica, que diz respeito às condições físicas que afetam o uso da propriedade, e a comercializabilidade de título, que diz respeito a defeitos que afetam direitos legalmente reconhecidos e incidentes de propriedade. Pode-se ter o título perfeito para a terra que não tem valor; pode-se ter o título comercializável para a terra enquanto a própria terra não é comercializável. O Tribunal concluiu que, embora a localização de parte da propriedade em uma planície de inundação pode afetar seu valor de mercado, não afecta a possibilidade de comercialização do título de propriedade, e, portanto, não é um título defeito. Chicago Title Ins. Emissao. v. Investguard, Ltd., 215 Ga.Aplicacao. 121, 449 S. E. 2d 681 (1994).Como um aparte, uma vez que as planícies de inundação são indicadas em mapas públicos de inundações, e uma vez que a existência de um riacho próximo ou adjacente é um aviso de potencial de inundação, é extremamente difícil provar uma alegação de fraude contra vendedores que não revelam a natureza propensa a inundações de sua propriedade. Isso deve-se ao facto de uma parte não poder demonstrar confiança legítima quando não verifica as informações disponíveis. Howard v. McFarland, 237 Ga.Aplicacao. 483, 515 S. E. 2d 629 (1999).

D. acreção, avulsão e erosão

1. Acreção

acreção é o processo de crescimento ou alargamento por um desenvolvimento gradual, e na lei de Fronteiras, o conceito relevante é o aumento da terra pela ação das forças naturais. A acreção gradual da terra, e a mudança gradual do fio da água, podem mudar a linha de fronteira. O. C. G. A. § 44-8-2. James v. State, 10 Ga.Aplicacao. 13, 72 S. E. 600 (1911).

a acreção gradual de areia entre uma ilha e o continente, ao ponto em que se conecta com o continente, adquiriria o título nessa ilha com o proprietário da propriedade adjacente. Da mesma forma, na medida em que a acreção altera o fio de uma corrente para ir em torno do outro lado de uma ilha, a propriedade mudaria.

a acreção gradual da terra pelo efeito das marés e assim por diante, é tratada da mesma maneira–na medida em que move a elevada Marca de água mais para fora, adiciona propriedade ao proprietário adjacente. Cherry v. Hopkins, 254 Ga. 260, 328 S. E. 2d 702 (1985).

2. Avulsão

avulsão é um corte súbito de terra por inundação, correntes, ou mudança no curso de uma massa de água. Relevante para disputas de limites é quando a mudança no fluxo de um curso de água separa a terra da propriedade de uma pessoa e a junta à propriedade de outra pessoa. Avulsão deixa o limite no centro do canal anterior, mesmo que não haja água fluindo nele. James v. State, supra.

avulsão em uma área costeira, é claro, simplesmente destrói a propriedade e move a fronteira, como não há nenhum banco oposto para ganhar.

3. A erosão é a diminuição gradual da propriedade, e é essencialmente acreção ao contrário. Na medida em que o fio da corrente se move gradualmente, a linha de contorno se move. Isso ocorreria na curva do rio, como um lado agrediu a areia e o outro lado, absorvendo a força do rio, erodiu.Pode-se dizer que a erosão em uma área costeira, na medida em que move a área de maré alta para trás (por exemplo, após um furacão), move a linha de propriedade para trás. É claro que o estado pode consentir em esforços para restaurar praias destruídas e mover a área de maré alta mais para fora.A erosão causada pelo homem é uma história diferente. Se um latifundiário superior alterar o curso de água para causar danos e erosão a outro latifundiário, ele pode ser responsável em incômodo e invasão.

E. zonas húmidas

as zonas húmidas não impõem questões tradicionais de limites de água, na medida em que as zonas húmidas são essencialmente tratadas como qualquer outra propriedade. Se a questão é áreas pantanosas que experimentam uma maré, essa propriedade é propriedade do estado. Se a questão for uma área extremamente pantanosa que está completamente numa parcela, esse proprietário teria os direitos de Utilização da água e da cama. Uma questão mais complexa pode resultar de uma situação em que a fronteira é um pântano muito aguado que divide vários proprietários. É claro que, se uma corrente pudesse ser determinada, como às vezes ocorre, então a lei limite do rio poderia ser logicamente aplicada. A dificuldade viria dependendo da descrição na escritura. Se a escritura se referisse apenas à fronteira de um pântano do rio, seria difícil determinar o que se significava.

é duvidoso que qualquer corrente possa ser discernida, caso em que provavelmente seria tratada como um lago. É claro que, como uma nota lateral, com quaisquer zonas húmidas, a Lei Federal de água limpa e outros atos serão aplicáveis e constringir que ações podem ser tomadas. Esse nível de controle federal provavelmente explica a escassez de casos que disputam a terra em pântanos, que já não podem ser facilmente drenados e cheios.

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